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Condominiums: perception des charges communes impayées

condominiums karl-de-grand-pre-avocatGestion de condominiums. La perception des charges communes impayées continue de demeurer, à ce jour, un problème majeur auquel les administrateurs demeurent confrontés dans la gestion de leur immeuble.

L’article 1064 du Code civil du Québec prévoit que « chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges communes résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 ».

Par ailleurs, l’article 1072 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : « Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance ». On spécifie également à cet article le pourcentage minimum de la contribution au fonds de prévoyance (5 % de la contribution aux charges communes) ainsi que le fait que le syndicat doit aviser sans délai chaque copropriétaire du montant exact de sa contribution (en plus du délai pour faire le paiement).

Retard de paiement

Dès que le copropriétaire est avisé du montant qu’il doit payer, le Syndicat ne devrait tolérer aucune excuse relative à un retard dans le paiement des sommes dues. Il est du devoir des administrateurs d’entreprendre toutes les démarches nécessaires afin de récupérer les charges communes et ce, dès qu’un retard se manifeste. Les administrateurs sont élus afin de gérer efficacement l’immeuble et l’une de leur principale obligation est de s’assurer que l’argent soit disponible afin de pouvoir acquitter toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble.

Gestion de condominiums. Dans certains cas, le copropriétaire fautif est familier avec les occupants de l’immeuble, notamment les administrateurs, et se croit ainsi justifier de retarder son paiement en se basant sur cette prémisse. Ainsi, le Syndicat hésite avant d’entreprendre des démarches de recouvrement afin de ne pas nuire à l’harmonie collective de la copropriété. Cette attente devient rapidement néfaste car non seulement les autres copropriétaires croiront erronément que le fait de ne pas payer n’entraîne aucune conséquence, mais ce sont souvent ces mêmes personnes qui devront assumer ultérieurement le manque à gagner du Syndicat par l’entremise de cotisations spéciales.

Avis au copropriétaire et mise en demeure

Dès que la date limite est dépassée pour effectuer un paiement, le Syndicat (ou la compagnie de gestion) doit contacter sans délai le copropriétaire en défaut afin de s’informer de la situation et au besoin, lui envoyer une lettre de rappel. Par ailleurs, les déclarations de copropriété comprennent habituellement une clause stipulant que tout défaut partiel à la date prévue rend exigible le solde ou la cotisation de la dette. Cette clause permet donc d’éviter que la situation ne se répète continuellement, surtout si le défaut concerne le premier paiement mensuel d’un nouveau budget.

Gestion de condominiums.Si le défaut persiste malgré les communications du Syndicat, nous suggérons de recourir aux services d’un avocat afin que celui-ci fasse parvenir au copropriétaire une mise en demeure. Une lettre rédigée par des procureurs et envoyée par l’entremise des huissiers obtient habituellement le résultat escompté.

Condominiums: Inscrire une hypothèque légale

Toutefois, dans une situation où aucune de ces démarches ne fonctionnerait, le Syndicat a la possibilité d’inscrire sur la fraction du copropriétaire en défaut une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires si ledit défaut de payer les charges communes perdure depuis plus de trente (30) jours et ce, peu importe le montant en jeu. Sinon, le Syndicat peut également entreprendre devant les tribunaux, notamment devant la Division des petites créances de la Chambre civile de la Cour du Québec si la créance n’excède pas la somme de 15 000,00 $, une procédure judiciaire afin de récupérer les sommes dues.

Gestion de condominiums. Pour des informations additionnelles quant à la présente ou pour toute intervention de notre part pour vous assister dans la perception des charges communes, n’hésitez pas à contacter le soussigné.

AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC.
Me Karl De Grandpré
www.azranassocies.com
2015-04-22

Par |octobre 28th, 2015|Condominiums, Gestion, Gestion des problèmes|0 Commentaire