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Prévoyance et gestion de condominiums: le fonds est-il suffisant ?

prevoyance karl-de-grand-pre-avocatFonds de prévoyance. Le paiement des charges communes (ou des frais de condo) constitue probablement l’obligation la plus connue de la part d’un copropriétaire.

Lors de la visite d’un condo à vendre, une des questions principales des potentiels acheteurs constitue de savoir quel sera le montant qui devra être déboursé mensuellement pour le paiement des charges communes. En effet, personne ne veut payer un montant élevé et on accorde souvent à un immeuble où les frais de condo sont bas une importance accrue.

Mais c’est souvent dans ces cas que le fonds de prévoyance s’avère insuffisant.

Une participation proportionnelle aux frais communs

Habituellement, cette perception de la copropriété ne correspond pas au reflet d’une administration qui se veut saine et efficace. En vertu de l’article 1064 du Code civil du Québec, on établit le principe de base à l’effet que « chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071(…) ».

Un fonds de prévoyance obligatoire

Ainsi, c’est justement l’article 1071 du Code civil du Québec qui stipule que « le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat ». Enfin, l’article 1072 du Code civil du Québec indique comment la contribution aux charges communes est établie : « annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 p. 100 de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint (…) ».

Frais d’entretien et frais de remplacement

Par la lecture de ces trois articles, on constate que les charges communes peuvent être divisées de deux façons : les charges communes pour les dépenses journalières, et celles reliées aux réparations majeures et au coût de remplacement des parties communes qui seront déposées dans le fonds de prévoyances.

Un fonds exclusif

Les sommes dans le fonds de prévoyance ne peuvent donc pas servir à autre chose qu’à ce qui est prévu dans la loi. Ainsi, il est notamment interdit de piger à même ce compte pour payer un fournisseur ayant rendu des services à la copropriété, pour payer des honoraires professionnels dus à un avocat ou un notaire ou pour payer quoique ce soit relié à la gestion courante de la copropriété. Si une dépense imprévue s’avère trop élevée pour être payée à même les sommes du compte courant, les administrateurs devront demander une cotisation spéciale à l’ensemble des copropriétaires pour pallier au manque d’argent.

Une participation minimale insuffisante ?

Une autre erreur qui revient souvent dans les immeubles tenus en copropriété divise est de s’en tenir au pourcentage minimum prévu à la loi pour la contribution au fonds de prévoyance. Ainsi, les administrateurs se contenteront de demander aux copropriétaires un 5% des contributions aux charges communes et se considéreront ainsi satisfait de respecter l’article 1072.

Prévoir à long terme: le carnet d’entretien

Or, rien ne saurait être plus faux. Conformément à l’article 1071, le Syndicat doit établir un fonds de prévoyance qui est basé sur le coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. La meilleure façon de procéder demeure pour le Syndicat d’établir un carnet d’entretien où, avec l’aide d’un professionnel, il pourra être établi une liste des parties communes de l’immeuble et leur durée de vie approximative. Par exemple, s’il est établi par un ingénieur que la toiture a une durée de vie de dix ans et que le coût de remplacement est évalué à 10 000 $, le Syndicat pourra fixer pour cet élément précis une contribution annuelle de 1 000,00 $ pour les dix prochaines années, ce qui assurera d’avoir la somme requise au moment d’effectuer les travaux correctifs requis. Et ainsi de suite pour chacune des parties communes. Cet exercice permettra de réaliser que le pourcentage minimum légal est souvent insuffisant pour assurer la pérennité de l’immeuble.

Un fonds de prévoyance bien garni est rassurant pour les acheteurs

Par conséquent, il est important de s’assurer que le fonds de prévoyance soit bien garni en permanence. Les sommes déposées serviront à assurer qu’au moment venu, les réparations majeures aux parties communes pourront être faites sans avoir à demander une cotisation spéciale aux copropriétaires. Ainsi, lorsque des futurs acheteurs d’un condo réaliseront que les charges communes sont élevées quant à la partie privative souhaitée, leur premier réflexe deviendra que c’est possiblement une bonne indication que le fonds de prévoyance est bien entretenu, le tout sous réserve des vérifications nécessaires.

AZRAN & ASSOCIÉS AVOCATS INC.
Me Karl De Grandpré
www.azranassocies.com
2015-01-08