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Cohabitats ruraux : des condos productifs pour la campagne

1_cohabitat productif ruralUn cohabitat productif est un regroupement de copropriétés en condominium axé sur la production alimentaire et sur l’offre de services à la communauté environnante dans le but de réduire la dépendance alimentaire du groupe, de générer des revenus, d’augmenter l’accessibilité financière à la propriété et de créer un environnement social dynamique et stimulant.

Le cohabitat productif est un concept particulièrement adapté à la campagne où le terrain est moins coûteux, le chômage plus élevé et l’isolement social est souvent problématique.
Le concept pourrait s’adapter à toutes les régions rurales du Québec.

Cohabitats productifs ruraux
2_cohabitat vue ensembleLe concept présenté ici est un regroupement d’une douzaine d’habitations (unifamiliales en rangée et duplex) de deux étages qui se veulent économiques à l’achat et à l’usage favorisant des achats de groupe, la participation aux travaux et à la gestion, le partage d’équipements et de savoir faire, ainsi qu’une production alimentaire pour les besoins du groupe.
Un cohabitat productif rural peut devenir générateur d’emplois à titre de service de garde, de lieu de réception, d’éducation, de tourisme écologique ou d’hébergement de type Bed and Breakfast.
L’architecture bioclimatique proposée se veut une réponse architecturale aux défis des climats nordiques. Le concept est à très haute efficacité énergétique et crée des lieux de socialisation adaptés à l’été comme à l’hiver.

Clientèles ciblées
3_cottageLes clientèles ciblées par les projets de cohabitats productifs ruraux sont:
– des familles habitant déjà la région, qui recherchent un environnement social dynamique et stimulant tout en offrant un accès plus économique à la propriété.
– des couples sans enfant, actifs ou à la retraite désirant profiter d’un environnement rural sécuritaire
– des célibataires recherchant des occasions de socialisation

Les caractéristiques de ce projet
– 12 unités d’habitation en rangée de 24pi X 24pi sur 2 étages pouvant être aménagées en unifamiliale ou en 2 logements de type 3-1/2.
– une cour intérieure de 36 pieds de largeur recouverte d’une structure commerciale de serre avec vitrage de polycarbonate à double parois. L’espace est fermé mais non chauffé, réduisant fortement les coûts de chauffage des unités tout en offrant un espace tempéré à l’abri du vent et de la pluie.
– une maison commune de 24pi X 36pi aménagée en garderie privée durant la semaine et offrant aux copropriétaires , durant les soirs et les fins de semaines, l’accès à deux salles multi-usages, une cuisine collective et deux grandes chambres pour recevoir des invités ou des chambreurs occasionnels.
– une serre de production alimentaire commerciale non chauffée (en fonction 10 mois par année).
– un bâtiment agricole (poules et aquaculture) servant aussi d’atelier couvert et de congélateur collectif
– une aire de jeux commune
– un jardin potager extérieur de type communautaire (culture biologique et permaculture)
– stationnement en rangée sur rue pour réduire le déneigement

Adaptation à l’hiver
4_coupe cohabitatL’architecture bioclimatique du projet, avec son solarium central, permettrait d’étirer l’usage des terrasses d’avril à octobre et faciliterait l’accès universel à la maison commune quelques soient les conditions hivernales.

Les aires communes extérieures privilégient les activités de loisirs en hiver. Cette approche devrait stimuler à la fois les parents et les enfants à aller « jouer dehors ».

5_cohabitat vue hiverLe projet s’adapte de différentes façons à l’hiver:
– Le stationnement change de côté de rue en hiver pour faciliter le déneigement
– La serre de production devient une serre de chauffage pour l’atelier et le solarium. En période de soleil, une thermopompe baisse sa température à -12’C pour faciliter son réchauffement et transférer la chaleur aux autres immeubles.
– Le jardin collectif et l’espace jeux estival deviennent un jardin de sculptures de glace, une patinoire et des montagnes de neige.
Réalisation du projet en autoconstruction partielle
De manière générale, le projet vise à faciliter la participation des copropriétaires à la réalisation des travaux afin de pouvoir réduire les frais de la construction. Cependant, vu la proximité des unités d’habitation, il est préférable que l’ensemble des travaux soit réalisé à l’intérieur d’une année après le début de la construction. Il faut aussi garantir une insonorisation supérieure entre les unités et la sécurité contre les incendies.
– La coquille des habitations (murs, planchers, toits) serait réalisée rapidement à l’aide de murs préfabriqués de haute efficacité énergétique.
– Les revêtements extérieurs (murs, fenêtres, toiture) ainsi que les services techniques (électricité, plomberie, chauffage, ventilation) seraient réalisés uniquement par des entrepreneurs afin de réduire les coûts et de garantir l’uniformité des travaux.
– Les finis intérieurs pourraient être réalisés par les propriétaires et devraient être terminés dans les 12 mois suivant la construction de la coquille.
– Le toit de la cour intérieure, la serre et le bâtiment agricole seraient construits avec des composantes de serres commerciales en acier avec polycarbonate.

Stratégies de réduction des coûts de construction
6_serre atelierPlusieurs caractéristiques du projet favoriseraient la réduction de ses coûts de construction:
– Standardisation des habitations
– Simplification des formes
– Préfabrication partielle
– Dimensions réduites
– Murs mitoyens sans revêtement extérieur
– Participation des acheteurs aux travaux (optionnel)
– Mise en commun d’espaces pour environ 18 propriétaires (8 unifamiliales, 4 duplex)
– L’absence de sous-sol éliminerait les frais reliés à l’excavation, aux fondations, au drainage extérieur et à l’étanchéité.
– Les profits générés par la vente des copropriétés individuelles seraient ensuite réinvestis dans les bâtiments à usage collectif.

Stratégies de réduction des frais annuels
7_duplexPlusieurs aspects du design et des matériaux durables utilisés permettraient des économies annuelles à très long terme:
– Le toit vitré sur la cour permettrait de maintenir en hiver cet espace à une température moyenne de 10’C plus élevée qu’à l’extérieur. Ceci réduirait de moitié les pertes d’énergie des murs et des fenêtres donnant sur la cour.
– Les murs mitoyens ne perdraient pas d’énergie et le mur avant aurait une isolation supérieure aux normes actuelle.
– Le toit blanc (ou gris pâle) réduirait la surchauffe intérieure et les frais de climatisation.
– Vitrage de façade à triple verre pour la réduction des frais de chauffage et de climatisation.
– Chauffage et climatisation par géothermie collective et distribution dans les planchers radiants du rez-de-chaussée.
– Le fonds de prévoyance annuel pour les charges communes serait établi à 10% de leur valeur afin de créer un fonds sain et suffisant.

8_maison communeCependant, compte tenu des travaux d’entretien engendrés par la maison commune, la serre commerciale, le terrain et les rues extérieures, l’espace jeux et le bâtiment agricole, certains propriétaires pourraient travailler pour réduire leur participation financière de moitié sans mettre le fonds en danger.
– Présence d’une anode électrique Corro-Protec dans les chauffe-eau, doublant leur espérance de vie.
– Membrane pâle de toit plat d’une durée normale de 35 ans réduisant les frais annuels de remplacement.
– L’absence de sous-sol éliminerait les risques d’inondation, d’infiltration d’eau, de moisissures et de dommages dans les sous-sols ce qui élimine les frais reliés à de tels risques.
– Revêtement extérieur de fibrociment imitant le bois, sans entretien et durable.
– Gestion de l’immeuble par un syndicat de copropriétaires bénévoles
Génération de revenus
En plus des revenus de la garderie, les salles et les chambres de la maison commune pourraient être louées occasionnellement pour financer des acquisitions en équipements.

Construction en phases
9_dimensions cohabitatLa construction du projet pourrait se faire en deux phases de 6 unités.
La construction de la maison commune et des bâtiments collectifs (serre et atelier agricole) ne débuterait qu’après la réalisation des 12 unités d’habitation. Leur financement serait inclus dans le montant initiale demandé pour la construction de chaque unité.

Idéalement, un projet de cohabitat devrait avoir au moins 40 unités de logement afin de répartir les frais communs sur un plus grand nombre de copropriétaires.

Ce projet aurait donc intérêt à être doublé en plan miroir de l’autre côté de la maison commune afin d’en réduire les coûts mais aussi pour dynamiser socialement les lieux.
On peut ainsi avoir une bonne représentation de tous les groupes d’âge et de toutes les formes de familles.

Yves Perrier
2015/09/30

Par |septembre 30th, 2015|Cohabitats, Développement durable, Écodesign|0 Commentaire