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Inspection des toits plats pour achat ou rénovation

inspection toits plats montrealInspection de toits plats. Que ce soit pour l’achat d’une propriété, pour détecter l’origine d’une fuite d’eau ou comme simple mesure préventive annuelle il est toujours important de visiter les toits plats pour les inspecter.
Une simple inspection visuelle de la toiture peut nous en dire long sur l’ensemble du toit et parfois de l’immeuble.

Il est difficile de se prononcer sur la durée probable de l’étanchéité du toit mais les signes de vieillissement prématurés, les déformations, les plis, les mauvaises pentes de drainage, le pontage de bois ramolli, le manque de ventilation sont autant de signes que le toit devra être remplacé à court terme et que les travaux peuvent être coûteux.
En hiver la toiture est souvent couverte de neige, ce qui rend l’ inspection et l’évaluation plus difficile, mais il y a tout de même des éléments importants à surveiller.

Inspection : Prendre d’abord toutes les informations

Avant de monter sur le toit, il est préférable de prendre toutes les informations connues sur la toiture telles que son âge, si elle a déjà coulé ou s’il y a eu des travaux d’entretien depuis les dernières années. Si le toit a été refait à neuf 5 ans plus tôt et que son apparence ressemble à un toit de 15 ans, il a probablement été mal fait et sa durée ne sera pas très longue.
Si on sait que le toit a été isolé récemment et qu’il n’y a pas de ventilation de l’entretoit, les problèmes de condensations sont à surveiller durant l’ inspection.
Dans tous les cas, un toit d’asphalte et gravier ayant plus de 20 ans sera probablement à remplacer dans les cinq ans. Plusieurs compagnies d’assurance exigent même que les toitures d’asphalte et graviers de plus de 20 ans soient refaites sinon ils annulent la police d’assurance pour l’ensemble de l’immeuble.

Inspection de la toiture : Quel type de membrane de toit ?

inspection toits plats reparationAu Québec, il existe principalement trois types de membranes pour toits plats.
1- Les membranes multicouches d’asphalte et graviers, qu’on appelle encore parfois « goudron-graviers ». Le goudron a été interdit après les années 1970 parce qu’il dégageait des vapeurs toxiques. Cette membrane traditionnelle est composée de 4 à 5 plis de feutres imprégnés d’asphalte chaud. Le tout est recouvert d’un couche de graviers d’environ 1/4 pouce (6 mm) de diamètre. L’espérance de vie « moyenne » de ces membranes est d’environ 16 ans au Canada, bien que certaines peuvent durer 25 ans.

2- Les membranes bicouches de bitume élastomère viennent en rouleaux de 3 pieds (90cm) de largeur et sont recouvertes de granules de céramique comme les bardeaux d’asphalte. Ces membranes sont apparues dans les années 1980 sur le marché résidentiel, mais on les connait depuis les années 60 dans les applications commerciales.
On les appelle bicouches car elle sont composées d’une membrane de base, sans granule, à laquelle on vient fusionner la membrane de surface en les faisant fondre à la flamme du chalumeau. Il existe aussi une technique de colle à froid, mais le chalumeau demeure un meilleur gage d’adhérence et d’étanchéité.
Leur durée moyenne au Canada est de 21 ans, mais lorsqu’elles sont bien posées, sur un toit bien ventilé, avec une bonne pente, elle peuvent durer jusqu’à 35 ans.

3- Les membranes monocouches, de type TPO ou EPDM, sont des produits utilisés depuis les années 1990 dans le domaine résidentiel, mais elles datent aussi des années 1960. Les membranes TPO ont toujours des joints fixés mécaniquement alors que les membranes EPDM sont généralement collées au pontage.
Dans les années 1990, les membranes monocouches étaient grises, pâles ou foncées. Aujourd’hui, elles sont principalement blanches et représentent la majorité des installations de toits blancs.
Les membranes monocouches sont plus fragiles que les autres contre les perforations (roches sous les souliers, chutes de branches d’arbres, écureuils, etc.) ou contre l’usure par des tourbillons de sable qui se manifestent parfois dans les coins.
Cependant, ces membranes sont les plus faciles à réparer. On identifie facilement la source de l’infiltration et on la répare en collant une simple « patch ». Cette réparation est aussi durable qu’une membrane neuve.

Toiture multicouche: problème de gravier absent

inspection toits plats preachatLe rôle principal du gravier est de bloquer le rayonnement solaire qui ramolli et dégrade l’asphalte. Il ralenti aussi la contraction de la membrane lors de refroidissements brusques. Si l’asphalte de certaines parties de la toiture est exposé il faudra simplement nettoyer la surface à l’aide d’une brosse, recouvrir cet endroit d’asphalte liquide froid ainsi que de gravier collé dans le nouveau bitume.

Plis dans les membranes

Inspection des plis. Toutes les membranes devraient reposer à plat sur le pontage du toit (planches ou contreplaqué). Les plis sont des lieux fragiles aux chocs et aux dommages par la glace. Ils peuvent aussi entraver la circulation de l’eau.

Membranes multicouches. Des plis mineurs dans les membranes multicouches ne sont pas nécessairement inquiétants; on balaie le gravier à cet endroit, on recouvre les plis d’asphalte liquide et de gravier. Si toutefois les plis sont très importants et qu’il y a des fissures dans les plis, le toit sera à refaire rapidement et de manière préventive avant le prochain hiver. Les plis proviennent d’un mauvais choix d’asphalte (trop liquide pour sa pente).

Membranes élastomères. Des plis dans une membrane élastomère signifient généralement une mauvaise adhérence de la membrane de base au pontage. Sa durée de vie s’en trouve réduite.

Membranes monocouches. Les membranes monocouches ont parfois des plis durant la première année et ces plis peuvent disparaitre par eux-mêmes. Ils peuvent ensuite réapparaître en été sous le soleil, mais ils devraient se replacer en automne.

Solins métalliques et ventilateurs perforés

Les solins métalliques sont surtout utilisés pour les membranes multicouches d’asphalte. Leur inspection est importante. Le rôle des solins métalliques est de protéger la membrane d’asphalte contre les coups et le soleil. On les utilisent sur les surfaces verticales et sur le dessus des murs extérieurs et des murs coupe-feu, là où le gravier ne peut pas la protéger. Les solins métalliques ont aussi parfois, un rôle d’étanchéité dans la partie supérieure horizontale des murs de parapets. Cette pratique n’est pas acceptable, mais elle fut courante dans les années 1980 et 90.

Lorsqu’ils sont percés par la rouille, les solins métalliques peuvent être la cause d’infiltrations d’eau. Les petites perforations peuvent être simplement recouvertes d’un enduit d’asphalte fibreux, mais si les perforations sont plus importantes, il faudra remplacer la tôlerie. Les vents forts peuvent aussi parfois arracher des solins fixés dans du bois plus ou moins pourri. La solidité des fixations des solins est donc à vérifier. Les cols de cygnes de ventilation de l’entretoit sont aussi parfois perforés sur le dessus, laissant pénétrer la pluie directement dans l’entretoit.

Bulles d’asphalte

On voit sur de nombreuses membranes multicouches des bulles d’asphalte en plus ou moins grand nombre. C’est le résultat d’une couche d’asphalte trop épaisse en surface. Lorsque leur nombre est faible et que les bulles ne sont pas éclatées, recouvrir simplement de gravier. Si les bulles sont nombreuses et si elles sont éclatées, recouvrir d’asphalte liquide et de gravier.

Les flaques d’eau persistantes
Quelque soit le type de membrane, les toits plats doivent avoir une faible pente régulière dirigeant les eaux de pluie vers un drain central. Si des flaques d’eau persistent après la pluie, il est presque certain qu’un affaissement de la structure du bâtiment en soit la cause car le point bas de la pente n’est plus le drain mais l’endroit où l’eau s’accumule.
Un affaissement du toit peut être causé par la pourriture des chevrons, mais aussi par l’affaissement des fondations ou de la structure centrale de bois.
La structure du toit s’appuie sur les murs centraux et les murs périphériques. Tout affaissement structural peut en modifier la pente.
Une inspection du bâtiment par un expert-conseil est alors nécessaire pour déterminer précisément la cause et la solution au problème.

Mousses et lichens
La présence de mousse indique qu’il y a présence d’humidité importante. Ce peut être l’indice d’une accumulation d’eau persistante après la pluie (voir flaques d’eau) ou d’une infiltration d’eau entre les plis de la membrane. Enlever la mousse et vérifier la condition de la membrane en dessous.
Une couche de gravier trop épaisse, remplie de feuilles mortes ou autres matières biologiques, peut aussi en être la cause. S’il y a trop de gravier accumulé à cet endroit, le répartir sur le reste de la toiture.

Inspection des briques de cheminée
Les joints des cheminées de maçonnerie se désagrègent beaucoup plus rapidement que les autres joints à cause de la condensation acide des gaz de combustion dans la maçonnerie. Lorsque la pluie pénètre dans la cheminée par les joints extérieurs elle peut sans obstacle s’infiltrer jusqu’aux plafonds des logements et causer des infiltrations d’eau.
Parfois, le problème touche aussi l’intérieur de la cheminée et toute la cheminée extérieure doit être démolie et refaite.
En plus de refaire les joints de briques, il est généralement nécessaire d’installer un conduit d’acier étanche dans la cheminée (lining) pour éliminer la condensation acide dans la maçonnerie et la dégradation des joints.

Inspection du toit en hiver ?
inspection toits plats hiverMais que peut-on voir d’un toit plat quand celui-ci est recouvert d’un pied de neige?

Il est possible de prendre note de la présence des aérateurs de toits, de la condition d’une cheminée et de certains solins dégagés, de l’absence de neige ou de fortes accumulations de neige à certains endroits.

On montant sur le toit, celui-ci peut aussi nous donner un accès visuel sur d’autres composantes du bâtiment comme un mur latéral invisible de l’extérieur.

Une inspection nécessaire. Bref, même si dans certains cas le fait de monter sur le toit ne nous apprend presque rien il faut tout de même monter sur le toit pour le savoir.

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Par Yves Perrier
2015-09-19