garage logement agrandissementEn 2016, le règlement de zonage concernant les annexes résidentielles (UHA) a été approuvé par le Comité et le Conseil de la ville d’Ottawa. La Ville d’Ottawa autorise maintenant le logement accessoire dans les habitations isolées, les habitations isolées à fondations reliées, les maisons jumelées et les maisons en rangée dans toute zone permettant ce type de logement (sauf le quartier Rockcliffe Park).

En 1994, avant la fusion d’Ottawa avec les dix anciennes municipalités environnantes, cinq d’entre elles autorisaient déjà les logements accessoires.

Depuis 2005, les logements accessoires sont autorisés dans toute la Ville, sauf pour les maisons en rangée.
En 2014, les règlements ont été étendus afin d’inclure les maisons en rangée.

garage logement courLes conditions à respecter

À Ottawa, le logement accessoire (que j’appelle maintenant «Unité d’habitation accessoire» ou UHA ) doit répondre aux exigences suivantes :
• Il ne doit pas modifier le caractère du paysage naturel et bâti de la rue dans laquelle il se trouve. Autrement dit, il doit bien s’intégrer à l’architecture des lieux;
• Il ne doit pas être un logement principal autonome pouvant être séparé. Contrairement à la Ville de Vancouver, il ne peut pas être vendu, il doit être en location seulement;
• Il doit être situé sur le même terrain que le logement principal;
• Il n’existe qu’avec le logement principal (pas de minimaison seulement) ou se trouve dans le même bâtiment.

Il y a une exception. La Ville d’Ottawa exige une modification du règlement de zonage pour autoriser l’aménagement d’une UHA dans un garage non attenant. Elle travaille sur une politique qui autorisera ces logements accessoires qu’elle appelle une «annexe résidentielle». Un règlement de zonage a été approuvé par le Comité et le Conseil en octobre 2016 et les modalités restent à définir: type de terrain et sa taille, hauteur maximale de l’annexe et dimensions maximales, position des fenêtres, raccordement aux services publics, etc.

maison garage vancouverLogement accessoire: ce que disent les règlements

Le règlement de zonage de la Ville comprend les règlements suivants concernant les Unités d’habitation accessoires:
• Au maximum, un seul logement accessoire est permis par logement principal dans une habitation isolée, une habitation isolée à fondations reliées, une habitation jumelée ou une habitation en rangée.
• En ce qui concerne les duplex, un seul logement accessoire est permis dans le sous-sol d’un duplex existant (depuis juillet 2013).
• Il ne peut occuper plus de 40 % de la surface de plancher du logement principal. S’il est seulement situé au sous-sol, il peut occuper tout le sous-sol. Autrement dit, le logement accessoire doit être plus petit que le logement principal, mais s’il est entièrement au sous-sol d’un bungalow, il peut être de la même dimension que le logement principal.
• Lorsqu’un garage attenant est converti pour créer un logement accessoire, en entier ou en partie, le garage attenant est inclus dans le calcul de la surface de plancher hors œuvre brute du logement principal.
• L’aménagement de l’UHA ne peut donner lieu à l’ajout d’une nouvelle porte d’entrée dans le mur avant. De manière générale, l’entrée doit être située au rez-de-chaussée.
• Le logement principal et le logement accessoire doivent partager le stationnement et les jardins prévus pour le logement principal. Il est interdit de créer une nouvelle voie d’accès pour automobile (sauf pour les terrains d’angle).
• Aucun stationnement (supplémentaire) n’est requis pour une UHA, mais, si un stationnement est fourni, il doit être conforme aux dispositions du règlement en matière de stationnement et il ne peut pas être situé dans la cour avant (sauf dans le cas des logements accessoires se trouvant dans un duplex existant au 17 juillet 2013). Ces dernières années, à Ottawa, il est devenu de plus en plus clair qu’il n’était pas nécessaire d’avoir un stationnement par habitation et que cela nuisait à l’esthétique.

Les facteurs de réussite

Le gouvernement de l’Ontario exige que les municipalités autorisent les logements accessoires dans sa Déclaration de principes provinciale (DPP) et la Loi favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable.
Depuis plus de dix ans, la Ville d’Ottawa a très peu modifié sa politique autorisant les logements accessoires dans les zones résidentielles. Le processus d’octroi de permis pour la réalisation d’un logement accessoire est le même qu’un projet de construction ou de rénovation, donc il n’y a pas de demande de changement de zonage, pas de consultation publique et pas d’autre charge de travail supplémentaire pour les fonctionnaires.

minicommercesMini-logements et mini-commerces

Ottawa a réduit ou éliminé la nécessité de stationnement obligatoire pour les mini-commerces et les mini-bureaux afin de favoriser le retour des petits commerces de quartier.
Cette approche est appréciée, particulièrement en construction neuve, où les constructeurs d’habitations prévoient des locaux de mini-commerces au rez-de-chaussée. La mixité de fonctions et leur proximité réduisent l’usage de l’automobile et le nombre de stationnements nécessaires.

De manière générale, les logements accessoires constituent une option intéressante pour les personnes qui souhaitent vieillir chez elles ou pour les familles étendues. Ils engendrent aussi une augmentation de logements locatifs abordables et une densification urbaine qui supportent la rentabilité des mini-commerces.
En ce sens, il s’agit d’un concept dynamique où tout le monde est gagnant.

Yves Perrier
2018/02/11